Der Brief kommt meistens im Winter. Ein Absatz Erklärung, eine Tabelle, ein neuer Betrag ab dem Ersten des übernächsten Monats. Und unten steht sinngemäß: Bitte passen Sie Ihren Dauerauftrag an.
Man liest das zweimal, rechnet im Kopf aufs Jahr hoch und wird leise wütend. Dann zahlt man.
Woher eine Erhöhung überhaupt kommen darf
Ein Vermieter kann den Mietzins nicht einfach erhöhen, weil er möchte. Es braucht eine Grundlage, und die steckt in aller Regel im Mietvertrag oder im Gesetz.
Die häufigsten Varianten:
- Wertsicherung. Der Vertrag knüpft den Mietzins an einen Index, meist den Verbraucherpreisindex der Statistik Austria. Steigt der Index über eine vereinbarte Schwelle, darf angepasst werden.
- Gesetzliche Anpassungen bei Richtwert- oder Kategoriemietzinsen, die in bestimmten Rhythmen valorisiert werden.
- Erhöhungen wegen durchgeführter Erhaltungsarbeiten, unter engen Voraussetzungen und mit eigenem Verfahren.
Welche davon für Sie gilt, hängt stark davon ab, wann und für welche Art von Wohnung Ihr Vertrag geschlossen wurde. Altbau im Vollanwendungsbereich, Neubau, Genossenschaft: das sind drei ziemlich verschiedene Welten.
Die vier Dinge, die Sie nachschauen können
Holen Sie den Mietvertrag heraus. Ja, wirklich. Er liegt vermutlich in derselben Lade wie die Bedienungsanleitung des Backrohrs.
Erstens: Gibt es überhaupt eine Wertsicherungsklausel? Ohne Vereinbarung keine Indexanpassung. Das kommt seltener vor, als man denkt, aber es kommt vor.
Zweitens: Welcher Index, welcher Basismonat? Die Klausel nennt normalerweise beides. Wenn die Verwaltung mit einer anderen Basis rechnet, wird es falsch.
Drittens: Gibt es eine Schwelle? Viele Verträge sehen vor, dass erst ab einer bestimmten prozentuellen Indexveränderung angepasst werden darf.
Viertens: Wird nur der Nettomietzins angepasst? Betriebskosten laufen über die eigene Abrechnung. Wenn beides in einem Schreiben vermischt wird, lohnt sich ein zweiter Blick.
Nachrechnen ist keine Hexerei
Die Statistik Austria veröffentlicht die Indexwerte, und es gibt online Indexrechner, in die Sie Basismonat, Basisbetrag und Anpassungsmonat eingeben. Fünf Minuten.
Wenn Ihr Ergebnis vom Schreiben abweicht, ist das noch kein Beweis für böse Absicht. Rundungen, andere Basismonate, unterjährige Anpassungen: da entstehen Differenzen. Aber es ist ein guter Grund, freundlich nachzufragen, wie gerechnet wurde.
Der Ton macht mehr aus als das Recht
Ein Satz, der erstaunlich gut funktioniert: „Ich ersuche Sie um eine kurze Aufschlüsselung, auf welcher Vertragsgrundlage und mit welchem Basismonat die Anpassung berechnet wurde.“
Kein Vorwurf, keine Drohung, keine Anwaltskanzlei im Betreff. Nur eine sachliche Frage, schriftlich, mit Datum. Seriöse Verwaltungen beantworten das. Und wenn sich dabei ein Fehler zeigt, wird er in der Regel korrigiert, ohne dass jemand das Gesicht verliert.
Wo Sie Unterstützung bekommen
Mietervereinigung, Mieterschutzverband und Arbeiterkammer beraten in Mietfragen. In mehreren größeren Städten gibt es außerdem Schlichtungsstellen, die vor einem Gerichtsverfahren angerufen werden können.
Der Vorteil dieser Stellen: Sie sehen jeden Tag Verträge und erkennen in zwei Minuten, ob Ihre Klausel üblich, grenzwertig oder unwirksam ist. Diese Einschätzung ist deutlich mehr wert als drei Stunden Internetrecherche in Foren, in denen jeder eine andere Rechtslage aus einem anderen Bundesland erzählt.
Die Form: wann eine Erhöhung überhaupt wirkt
Eine Anpassung fällt nicht automatisch vom Himmel. Sie muss dem Mieter in der Regel angekündigt werden, und zwar rechtzeitig vor dem Zinstermin, ab dem sie gelten soll.
Was daraus folgt, ist praktisch relevant: Eine Erhöhung, die Ihnen erst im März für den Jänner mitgeteilt wird, kann in dieser Form problematisch sein. Ob und wie weit rückwirkend nachgefordert werden darf, hängt von der konkreten Grundlage ab.
Prüfen Sie deshalb auch das Datum des Schreibens und das Datum, ab dem der neue Betrag gelten soll. Es ist eines der Details, die man beim ersten Lesen überliest, weil man auf die Zahl unten starrt.
Befristet oder unbefristet
Bei befristeten Mietverträgen ist die Ausgangslage eine andere. Da stellt sich die Frage nach der Erhöhung oft gar nicht so, weil bei einer Verlängerung ohnehin neu verhandelt wird.
Und genau das ist der Moment, den viele verschenken. Eine Verlängerung ist eine Verhandlung, keine Formalität. Wenn Sie seit Jahren pünktlich zahlen, die Wohnung pflegen und keine Probleme machen, dann sind Sie ein Mieter, den man behalten will. Ein Mieterwechsel kostet Leerstand, Makler, Renovierung und Nerven.
Das dürfen Sie ruhig freundlich ansprechen. Nicht als Drohung, sondern als Argument.
Was ich nicht raten würde
Einfach weniger überweisen. Das ist der schnellste Weg in einen Mietzinsrückstand, und der kann im schlimmsten Fall bis zur Aufkündigung führen. Wenn Sie eine Erhöhung für unberechtigt halten, gibt es dafür geordnete Wege. Eigenmächtiges Kürzen gehört nicht dazu.
Und dann?
Meistens stimmt der Brief. Die Indizes sind in den letzten Jahren gestiegen, die Verträge sehen das vor, und die Erhöhung ist rechtlich sauber, auch wenn sie sich unfair anfühlt.
Aber Sie haben dann eine Sache gewonnen, die schwer zu beziffern ist: Sie wissen, warum Sie mehr zahlen. Und Sie wissen, dass jemand mit Ihnen rechnet, weil Sie hinschauen. Das ändert bei der nächsten Anpassung erfahrungsgemäß eine Kleinigkeit im Ton des Briefes.
